IRS e tributação das pessoas singulares
Como declarar mais-valias
As mais-valias tributam o ganho, não o valor da venda. Explicamos como se apura o valor de aquisição corrigido, como funciona o reinvestimento e o que declarar no Anexo G.
O que são mais-valias
As mais-valias são ganhos obtidos com a transmissão onerosa de bens — imóveis, participações sociais e outros ativos — e constituem uma categoria de rendimento própria no IRS.
O imposto não incide sobre o valor da venda, mas sobre o ganho: a diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, depois das correções admitidas por lei.
Como se calcula
- Valor de realização: o preço da venda, com os encargos que a lei admite;
- Valor de aquisição: o preço pago na compra, acrescido das despesas e encargos com a aquisição e das despesas de valorização (obras) devidamente comprovadas, corrigido pelos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis;
- Ganho: valor de realização menos valor de aquisição corrigido.
Se o resultado for negativo, existe uma menos-valia, que pode ser compensada nos termos da lei.
Como é tributado
Nos imóveis detidos por residentes, a lei tributa apenas uma parte do saldo positivo entre mais-valias e menos-valias do ano, sendo essa parcela somada aos restantes rendimentos para efeitos de tributação (englobamento). Não fixamos aqui percentagens: os valores e as regras aplicáveis devem ser confirmados para o ano em causa.
Existem ainda situações de não sujeição ou exclusão de tributação, designadamente quando o valor de realização é reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, dentro do prazo e das condições previstas na lei. O reinvestimento pode afastar a tributação de forma total ou proporcional.
Onde e quando se declara
As mais-valias são declaradas no Anexo G da declaração Modelo 3 do ano da alienação, mesmo que não resulte imposto a pagar. Nas situações de reinvestimento, existe anexo próprio para a informação complementar.
Quem vende um imóvel e não declara porque assume que não há imposto pode, mais tarde, ter de justificar a ausência de declaração — e a justificação exige documentos.
Documentos a conservar
- Escritura ou documento de compra e de venda;
- Comprovativos de despesas e encargos de aquisição;
- Faturas de obras e de valorização;
- Comprovativos de despesas de mediação imobiliária;
- Documentação relativa ao reinvestimento, quando aplicável;
- Certidões e registos necessários à prova dos valores.
Erros frequentes
- Não declarar a venda por não haver imposto a pagar;
- Não considerar as despesas de valorização por falta de comprovativos;
- Ignorar os coeficientes de desvalorização da moeda;
- Não reunir a documentação do reinvestimento dentro do prazo;
- Confundir o valor patrimonial tributário com o valor de aquisição.
Conclusão
Declarar mais-valias exige organização documental, não apenas cálculo. Reunir os comprovativos no momento da compra e das obras — e não anos depois, à hora da venda — é o que permite apurar o ganho correto e usar as exclusões a que há direito.
Enquadramento legal
Código do IRS, quanto à categoria G e às regras de apuramento, englobamento e reinvestimento. Percentagens, prazos e coeficientes são fixados anualmente e devem ser confirmados para o ano da alienação.
Perguntas frequentes
- Só se paga imposto se houver lucro na venda?
- Sim. A tributação incide sobre o saldo positivo entre mais-valias e menos-valias, e não sobre o valor da venda. Se o valor de realização for inferior ao valor de aquisição corrigido, não existe ganho sujeito a imposto.
- O reinvestimento elimina sempre o imposto?
- Não. O reinvestimento na aquisição de outra habitação própria e permanente pode afastar a tributação, total ou proporcionalmente, nos termos e prazos previstos na lei. Exige o cumprimento de condições e a prova documental correspondente.
- As despesas com obras contam para o valor de aquisição?
- As despesas de valorização e os encargos com a aquisição podem ser considerados nos termos da lei, desde que devidamente comprovados. É essencial conservar faturas e comprovativos: sem prova, não são considerados.
Fontes oficiais consultadas
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Solicitar apoio à FiscaLexConteúdo informativo. Não substitui a análise individual de cada situação.