IMT e Imposto do Selo na aquisição de imóveis

O que se paga quando se compra um imóvel

A aquisição onerosa de um imóvel em Portugal envolve, em regra, três encargos fiscais distintos:

• IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, devido pelo adquirente;
• Imposto do Selo — devido pela transmissão, na taxa geral aplicável a aquisições onerosas;
• Encargos de registo e de escritura, que não são impostos mas fazem parte do custo da operação.

Depois da compra, o imóvel passa a estar sujeito a tributação patrimonial (IMI) e, em certas situações, a AIMI.

Como funciona o IMT

O IMT é calculado por escalões progressivos, com taxas que variam em função do valor da transação e da finalidade da aquisição — habitação própria e permanente, habitação secundária, terrenos ou outros imóveis. Em alguns casos aplica-se uma taxa única acima de determinado valor.

Duas consequências práticas:

• O imposto é determinado pelo valor mais elevado entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário do imóvel, conforme as regras aplicáveis;
• Os escalões e as taxas são alterados com frequência, designadamente pelas leis do Orçamento do Estado.

Por isso, não apresentamos aqui valores: antes de qualquer aquisição, a liquidação deve ser simulada com base na lei em vigor à data do ato.

Imposto do Selo

À transmissão onerosa de bens imóveis corresponde Imposto do Selo, aplicado sobre o valor da aquisição. A taxa geral aplicável a estas aquisições tem sido de 0,8%, existindo situações específicas com enquadramento próprio.

Na aquisição de habitação com recurso a crédito, há ainda Imposto do Selo sobre o crédito e respetivos juros, com regras próprias.

Escritura, liquidação e prova

O pagamento do IMT e do Imposto do Selo precede o ato. A escritura ou documento particular autenticado não pode ser celebrado sem prova da liquidação ou da isenção, o que significa que o adquirente tem de obter as liquidações previamente.

Isso exige documentação organizada: identificação do imóvel e do vendedor, caderneta predial, certidão permanente de registo predial e, quando aplicável, apólices e documentos do crédito.

Isenções e regimes especiais

Existem isenções e regimes especiais para aquisição de habitação própria e permanente, com condições que dependem do valor do imóvel, da utilização e, em determinadas situações, das características do adquirente. Estes regimes têm sofrido alterações relevantes nos últimos anos.

Consequência prática: a lei aplicável é a que estiver em vigor à data da aquisição, pelo que a verificação deve ser feita no momento da operação e não com base em informação desatualizada.

Cuidados antes de comprar

• Confirmar o valor patrimonial tributário e a situação registral do imóvel;
• Simular o IMT e o Imposto do Selo com a lei em vigor;
• Verificar se há obras, licenças ou usos que alterem o enquadramento;
• Antecipar o custo de futura transmissão, incluindo mais-valias;
• Se a compra for feita por sociedade, analisar o enquadramento em IMT, IVA e contabilístico.

Erros frequentes

• Assumir que o imposto se calcula apenas sobre o preço declarado;
• Ignorar o valor patrimonial tributário como referência;
• Aplicar escalões de um ano anterior;
• Não incluir Imposto do Selo do crédito e encargos de registo no orçamento;
• Comprar em nome da sociedade sem analisar as consequências fiscais e contabilísticas.

Conclusão

Numa compra de imóvel, o imposto é determinado por escalões que mudam e por regras que dependem da finalidade da aquisição. Simular a operação com a lei em vigor, antes do compromisso, é a forma mais eficaz de evitar custos inesperados e de decidir com informação completa.

Legal framework

Código do IMT, Código do Imposto do Selo e legislação complementar. Escalões, taxas e isenções são alterados periodicamente e devem ser confirmados para a data da aquisição.

Frequently asked questions

Quem paga o IMT numa compra de imóvel?

O imposto é devido pelo adquirente. A liquidação tem de estar assegurada antes da celebração do ato, uma vez que a escritura não pode ser celebrada sem prova do pagamento ou da isenção.

As isenções para primeira habitação continuam a existir?

Sim, existem isenções e regimes especiais para aquisição de habitação própria e permanente, com condições e limites que têm sido alterados nos últimos anos. É essencial confirmar a redação em vigor à data da aquisição, porque o regime aplicável depende da lei desse momento.

A empresa paga IMT na compra de um imóvel?

Sim. As aquisições por pessoas coletivas estão sujeitas a IMT, em regra com enquadramento próprio e diferentes escalões e taxas, além de outros encargos aplicáveis à operação.

Official sources consulted

• Portal das Finanças — IMT
• Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
• ePortugal

Informative content. It does not replace an individual analysis of each situation.